Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nên cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.
Khó khăn bủa vây trường bất động sản
Thực tế cho thấy, năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.
Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp như:
Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ “xấu”; Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ “xấu hơn”.
Doanh nghiệp có nợ “xấu” dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới một chút” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.
Giải pháp giãn, tái cơ cấu nợ
Ở góc nhìn của Hiệp hội, một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.
Một là, hiện các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và tài sản bảo đảm cho khoản vay là đúng quy định pháp luật.
Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có Giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.
Hai là, thực hiện “lộ trình” hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, nên Thông tư 08/2020/TT-NHNN quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn theo tỷ lệ như sau: “Từ ngày 01/10/2022 đến ngày 30/09/2023: 34%; Từ ngày 01/10/2023: 30%” dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng càng bị giảm nguồn vốn tín dụng cho vay trung dài hạn, cần được xem xét kéo giãn thêm “lộ trình” này.
Ba là, Thông tư số 16/2021/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành”, trong lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.
Do đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch CoViD-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2023.
Để hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch COVID-19 trong năm 2022 và trên cơ sở Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 406/NQ-UBTVQH15, Nghị quyếtsố 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 và Nghị định số 31/2022/NĐ-CP, Nghị định số 36/2022/NĐ-CP của Chính phủ thì Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư số 03/2022/TT-NHNN thực hiện hỗ trợ lãi suất đối với các khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, nhưng không áp dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thương mại.
Đặc biệt, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư số 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của NHNN.
